Housing Buble

Gelembung real estat atau gelembung properti (atau perumahan gelembung untuk pasar perumahan) adalah jenis gelembung ekonomi yang terjadi secara berkala di lokal atau global pasar real estat. Hal ini ditandai dengan peningkatan pesat dalam penilaian real properti seperti perumahan sampai mereka mencapai tingkat yang tidak relatif terhadap pendapatan dan elemen ekonomi lainnya, diikuti dengan  tingkat harga selama beberapa tahun.

Identifikasi dan pencegahan

Dalam ekonomi mainstream, beberapa pihak berpendapat bahwa gelembung real estate tidak dapat diidentifikasi karena mereka terjadi dan tidak dapat atau tidak boleh dicegah, dengan pemerintah pusat dan kebijakan bank agak membersihkan setelah ledakan gelembung.
Lainnya, seperti ekonom Amerika Robert Shiller dan majalah Inggris The Economist, berpendapat bahwa perumahan indikator pasar dapat digunakan untuk mengidentifikasi gelembung real estate. Beberapa berpendapat lebih lanjut bahwa pemerintah dan bank sentral dapat dan harus mengambil tindakan untuk mencegah gelembung dari pembentukan, atau untuk mengempis gelembung yang ada.

Makroekonomi signifikansi

Pandangan ekonomi arus utama adalah bahwa gelembung ekonomi terutama Efek pertama dorongan sementara di kekayaan, dan kedua redistribusi kekayaan. Ketika harga naik, terdapat pengaruh positif kekayaan - pemilik properti merasa lebih kaya, sehingga menghabiskan lebih, dan ketika harga turun, ada efek kekayaan negatif - pemilik properti merasa miskin, dan karena itu menghabiskan kurang. Dikatakan bahwa efek ini bisa dihaluskan oleh kebijakan moneter dan fiskal counter-cyclical. Kedua, pengaruh utama pada pemilik yang membeli sebelum gelembung terbentuk dan tidak menjual adalah nol - seluruh, mereka memiliki properti. Sebaliknya, mereka yang membeli saat rendah dan menjual tinggi keuntungan, sementara mereka yang membeli tinggi dan dijual rendah atau dimiliki hingga jatuh harga uang hilang, meskipun ini akhirnya hanya redistribusi kekayaan dan, ia berpendapat, signifikansi ekonomi kecil.

Di beberapa sekolah ekonomi heterodoks, khususnya ekonomi Austria dan ekonomi pasca-Keynesian, gelembung real estat dilihat sebagai contoh gelembung kredit (pejoratively, gelembung spekulatif), karena pemilik properti umumnya menggunakan meminjam uang untuk membeli properti, dalam bentuk hipotek . Ini kemudian berpendapat menyebabkan krisis keuangan dan karenanya ekonomi. Ini adalah pertama berpendapat empiris - banyak gelembung real estate telah diikuti oleh kemerosotan ekonomi, dan dikatakan bahwa ada hubungan sebab-akibat antara.

Teori siklus bisnis Austria mengambil pandangan sisi penawaran, dengan alasan bahwa gelembung real misalokasi sebenarnya penyebab sumber daya - terlalu banyak rumah dan kantor yang dibangun, dan sumber daya terlalu banyak (bahan dan tenaga kerja) yang terbuang dalam membangun bangunan yang tidak diperlukan. Selanjutnya, ini mendistorsi basis industri, menghasilkan kelebihan homebuilders yang kemudian harus melatih dan memperlengkapi kembali ketika semburan gelembung, ini transisi antara menggunakan non-produktif dan sumber daya produktif (dan malinvestment selama-lead up) menjadi penyebab proksimat yang dihasilkan kemerosotan ekonomi.

Fred Foldvary, ekonom di Santa Clara University, telah disintesis teori Austria-sekolah dari siklus dengan teori darat dari Henry George. proposisi-Nya adalah bahwa teori ini geo-Austria sesuai dengan siklus 18-tahun real estat sebagai ditemukan oleh ekonom real estat Homer Hoyt dan lain-lain [rujukan?].

Teori Post-Keynesian deflasi utang mengambil pandangan sisi permintaan, dengan alasan bahwa pemilik properti tidak hanya merasa lebih kaya, tapi meminjam terhadap kenaikan nilai harta mereka (sebagai melalui jalur kredit ekuitas rumah), atau meminjam uang untuk berspekulasi di properti, membeli properti dengan uang yang dipinjam dengan harapan bahwa ia akan naik nilai - pandangan terakhir dikaitkan dengan Hyman Minsky dan gelar Hipotesis Instabilitas Keuangan. Ketika semburan gelembung, nilai dari properti menurun tetapi, krusial, tingkat utang tidak. Beban membayar atau default pada utang ini berpendapat untuk menekan permintaan agregat dan menjadi penyebab terdekat dari kemerosotan ekonomi berikutnya.

Recent gelembung real estate

Jatuhnya gelembung harga aset Jepang dari tahun 1990 di telah sangat merusak ekonomi Jepang dan kehidupan Jepang banyak yang telah melalui pengalaman tersebut, [1] seperti juga benar dari kecelakaan pada tahun 2005 dari gelembung real estate di China kota terbesar, Shanghai. [2] Tidak seperti crash pasar saham berikut gelembung, sebuah real-estate "crash" biasanya merupakan proses yang lebih lambat, karena pasar real estat kurang likuid dibandingkan dengan pasar saham. Sektor-sektor lain seperti kantor, hotel dan ritel biasanya bergerak seiring dengan pasar perumahan, yang dipengaruhi oleh banyak variabel yang sama (pendapatan, suku bunga, dll) dan juga berbagi "efek kekayaan" booming. [Riset asli?] Oleh karena itu artikel ini berfokus pada gelembung perumahan dan sektor-sektor lain menyebutkan hanya ketika situasi mereka berbeda dari perumahan.

Pada tahun 2007, gelembung real estate telah ada pada masa lalu atau secara luas diyakini masih ada di banyak bagian dunia, [3] terutama di Amerika Serikat, Argentina, [4] Inggris, Belanda, Italia, Australia, New Selandia, Irlandia, Spanyol, Lebanon, Perancis, Polandia, [5] Afrika Selatan, Israel, Yunani, Bulgaria, Kroasia, [6] Norwegia, Singapura, Korea Selatan, Swedia, negara-negara Baltik, India, Rumania, Rusia, Ukraina dan China [7] Kemudian. US Federal Reserve Alan Greenspan mengatakan dalam pertengahan tahun 2005 yang "minimal, ada 'buih' sedikit (di pasar perumahan AS) ... sulit untuk tidak melihat bahwa ada banyak gelembung setempat. "[8] majalah The Economist, menulis pada saat yang sama, melangkah lebih jauh, mengatakan" kenaikan harga rumah di seluruh dunia adalah gelembung terbesar dalam sejarah ". [9] gelembung real estat yang selalu diikuti dengan penurunan harga yang parah (juga dikenal sebagai harga rumah kecelakaan) yang dapat mengakibatkan banyak pemilik memegang ekuitas negatif (hutang hipotek lebih tinggi dari nilai saat properti). [rujukan?] nilai properti komersial tetap sekitar 35% di bawah-2007 pertengahan puncak mereka di Inggris. [10] Sebagai hasilnya, bank telah menjadi kurang bersedia untuk menyimpan sejumlah besar hutang properti didukung, kemungkinan isu utama dalam mempengaruhi pemulihan di seluruh dunia dalam waktu dekat.

The US Housing “bubble” in the Early 21st Century

Harga rata rata (indeks) rumah di US meningkat sejak 1975 (lihat lampiran 1). Pada periode  1996-awal 2006 tingkat pertumbuhan mencapai 12% p.a. Ini disebabkan kebijakan Federal Reserve’s yang menetapkan tingkat suku bunga yang rendah setelah resesi tahun 2001.

Tingkat suku bunga pinjaman tetap berada di 1 % pada Juli 2003 – Juli 2004 , walaupun harga komoditas sudah naik. Akhirnya pada September 2006 tingkat suku bunga naik menjadi  5,25%, terkait inflasi.

Isu mengenai “house price” sudah mulai dikemukakan oleh beberapa ekonom, yaitu sebagai berikut :

a.    Dean Baker (2004) : Harga rumah seperti “bubble ready to burst” dan kerugiannya  yang akan terjadi sekitar 2-3 triliun USD.

b.    Para developer menganggap “housing bubble” hal yang wajar. Menurut pengamatan ekonom peningkatan harga rumah hanya terkonsentrasi di beberapa area tertentu yang memiliki “zoning restriction”. Namun kenyataan tidak seperti itu, harga tetap naik dan tidak ada yang bisa meredam kenaikan harga ini.

c.    Chris Mayer  : ‘Superstar Cities’  industri konstruksi tumbuh dimana mana, dan rumah rumah baru dikuasai investor. Menurut Loan Performance Inc. di tahun 2004, 12% mortgage di daerah Phoenix dikuasai investor,  ini meningkat  dibanding tahun 2000 yang hanya 5,8%

Home Finance Before the 1990’s

a.            30 year mortgage :

·           Cicilan dan bunga yang fixed selama 30 tahun

·           Bisa dilunasi tanpa dikenakan pinalti

·           Jika sewaktu-waktu terjadi penurunan suku bunga pinjaman, maka bisa dilakukan refinancing terhadap rumah tersebut dengan mengikuti tingkat suku bunga baru yang lebih rendah

b.            HOLC  (Home Owner Loan Corporation) muncul saat Great Depression saat pada household default. Yang di tawarkan HOLC adalah sebagai berikut:

·           Lender : HOLC akan bertanggung jawab atas claim kerugian, dengan syarat bank melakukan review atas kerugian assets lender.

·           Borrower : HOLC menawarkan new ‘Self-amortizing’ mortgage atas penilaian ulang atas rumah mereka.

Awal tahun 1980 : short interest rate meningkat, yields on mortgage assets turun mengakibatkan kegagalan setengah dari 32,234 S&L’s yang exist di tahun 1986. Karena pemerintah menjamin deposan dari S&L, maka harus dibentuk suatu institusi baru untuk menyelesaikan Asset S&L yang “gagal”.

Krisis S&L mengakibatkan mortgage dibuat menjadi sekuritas oleh 2 GSE (Government Sponsored Enterprise), yaitu Fannie Mae dan Freddie Mac.

GSE membeli dari mortgage originator, lalu dibuat dan dijual Mortgage Backed Securities (MBS). Sebagai imbalan dari fee yang dibayarkan, GSE menjamin pokok dan bunga pinjaman. Artinya GSE akan memiliki cukup banyak uang (pemerintah dapat menolong jika GSE berada dalam kesulitan keuangan), resiko yang ada hanya ‘prepayment risk’ yang dihadapi holder atau pemegang dari MBS tersebut dimana underlying mortgage akan dibayarkan sebelum jatuh tempo. Pemerintah menetapkan jumlah pinjaman yang boleh diterima oleh GSE à tools-nya LTV (Loan to Value Ratio)  harus di bawah 80%.

Bagi peminjam yang memiliki latar belakang kredit yang bermasalah, mereka boleh meminjam tetapi harus melalui lembaga-lembaga yang dijamin oleh FHA (Federal Housing Administration).

Innovation in Mortgages

·                     Pada tahun 1990, banyak lembaga-lembaga keuangan baru bermunculan dan mulai memberikan pinjaman ke peminjam yang tidak memenuhi kualifikasi dari prime mortgage. Daripada meminjamkan secara langsung, perusahaan baru tersebut lebih memilih untuk menggunakan jasa broker dengan memberikan imbalan berupa komisi.

·                     Pada tahun 2005, subprime mortgage lenders meningkat dari 63 (1999) menjadi 209. Perbedaan prime dan subprime sebenarnya tidak terlihat dan terbagi dengan jelas. Yang pasti hanyalah pada subprime, tingkat bunga dan biaya yang dibebankan lebih besar. Dengan banyaknya lembaga-lembaga yang baru ini, pertumbuhan mortgage dari 1% di tahun 1993 menjadi 20% tahun 2006.  Dan bagian FHA turun dari 11% menjadi 1,9%.

·                     Pada tahun 2006: 29% KPR memiliki bunga yang tinggi, banyak refinancing yang terjadi  à di satu sisi meningkatkan hutang debitur KPR, di sisi lain uang yang seharusnya digunakan untuk membayar pinjaman jadi dapat digunakan untuk keperluan lainnya.

Di tahun 2005, Countrywide Financial menjadi salah satu pemberi KPR yang terbesar, Countrywide Financial membebankan bunga yang berbeda kepada debitur tergantung dari  5C (Character, Capacity, Capital, Collateral, Condition of Economic).

Sementara kriteria credit score yang paling populer adalah FICO yang ditemukan oleh Fair Isaac Corporationà score min 300, score max 850. Dikatakan populer karena adanya korelasi yang kuat antara FICO scores dengan kegagalan pembayaran KPR pada periode sebelum 1995.

Salah satu tipe subprime yang populer adalah 2/28. Cirri-cirinya adalah sebagai berikut:

ü    interest fixed 2 tahun, sisanya floating selama 28 tahun (tahun 2006 = 8,5%, dimana yang konvensional = 6,4%; kemudian floatingnya LIBOR + 6,1%)

ü    ada pinalti untuk pre payment di 2 tahun pertama tapi tanpa biaya lainnya

ü    dari sudut pandang broker tipe ini menarik karena dapat dilakukan refinancing setelah 2 tahun à memungkinkan broker untuk mendapatkan kembali fee dari refinancing yang dilakukan

ü    bagi borrower : jika pembayaran dilakukan tepat waktu maka FICO score akan meningkat sehingga dapat dilakukan refinancing dengan bunga yang lebih rendah

Sedangkan untuk tipe prime adalah ARM (Adjustable Rate Mortagage), dengan cirri-ciri tingkat suku bunga di atas tingkat suku bunga tipe 2/28, tapi di bawah tipe konvensional.

Pada kenyataannya, banyak pendapat dari debitur tentang tipe 2/28 ini yang berbeda dari apa yang ditawarkan sebelumnya à dikenakan pinalti, padahal pembayaran sudah melebihi 2 tahun;  bunga yang dikenakan melambung tinggi; banyak broker yang lepas tangan.

Subprime mortgage hanya meminta surat keterangan pendapatan sebagai syarat pengajuan KPR, sementara data lainnya tidak perlu. Syarat ini berbeda jauh dari KPR tradisional yang memerlukan banyak sekali data yang harus diserahkan calon debitur kepada borrower. Hal ini menguntungkan pihak yang memiliki pendapatan yang tidak pasti.

Tipe lainnya adalah option ARM à debitur berhak menentukan besarnya nominal pembayaran pada saat awal KPR selama 6 bulan pertama (contoh: 0% pada 6 bulan pertama)

Changes In The Secondary Market for Mortgages

Pada 1995 hanya terdapat 28% subprime loan di secondary market, namun di tahun 2005 terdapat 73 % mortgages yang dijual dengan suku bunga yang tinggi. Pada tahun 2005 dan 2006, dikeluarkan 500 billion MBS oleh GSE. GSE mendapat persaingan dari private label di pasar MBS, dimana pada tahun 2005 private label sudah mengeluarkan 1.2 trillion MBS, yang akhirnya pada tahun 2006 menguasai 57% MBS.

GSE adalah pembeli utama MBS Private label, dan memiliki kombinasi portofolio sebesar 1.5 trillion (mortgages dan MBSs). GSE menyatakan mereka lebih tahan terhadap resiko kredit karena adanya penetapan private mortgage insurance untuk pinjaman dengan LTV > 80 % dan MBS private labelnya GSE mendapatkan rating yang tinggi dari credit rating agency. Private Label MBS adalah obligasi special yang mempercayakan  seseorang yang memiliki paket mortgages dan seseorang yang mendistribusikan bunga, pokok dan pembaran lainnya dari peminjam  ke dalam berbagai macam tipe bond yang memiliki prioritas tertinggi dalam pendistribusian dana. Rumus pengalokasian dana ke bond ini cukup rumit.

Di bulan Mei 2005, sebagai contoh, Moody memberikan rating bond of trust  yang di set up Morgan Stanley yang memiliki sekumpulan subprime mortgages yang dikeluarkan oleh New Century. Moody memberikan rating Aaa pada 8 bond tranched, yang mewakili 83% dari 1.4 billion securities yang di keluarkan. 9 tranches tambahan diberikan rating antara Aa1 dan Baa3.

Moody menyatakan target collateral losses antara 4.5 % sampai 4.75% dari kesuluruhan trust. Dan Moody sangat percaya pada Countrywide dan Homeq, untuk menangani pelayanan mortgages, yaitu mengumpulkan pokok dan bunga, melakukan proses foreclose termasuk biayanya dan sebagai penerima fee kesuluruhan mortgages.

Walaupun Moody’s, S&P dan Fitch memiliki kapasitas untuk menilai MBS, namun issuer tidak  selalu membeli rating dari ketiganya karena alasan ‘not economical’.  Pada tahun 2000, Moody dinilai terlalu kaku bagi issuer dan memiliki methodologies rating yang konservative, dan hanya me rating 39% dari MBS yang di issue, sedangkan  S&P sebagai market leader me-rating 87 %.  Setelah me roll out new set of rating, Moody mendapatkan share 64% pada 2001.

Inovasi lebih jauh terjadi di January 2006, saat Markit dan Konsorsium investasi perbankan aktif di MBS market mengeluarkan satu set indeks ABX-HE (Home Equity). Indeks ini mentrace harga kontrak OTC, yang mirip seperti asuransi yang dibayar peminjam atas paket subprime MBS yang specific. Kontrak/perjanjian ini mengharapkan penerimaan atas pembayaran tetap dan pengeluaran pembayaran ‘floating’ (Floating Payment). Floating Payment  akan bertambah jika Markit menentukan bahwa peminjam gagal atas mortgagaes yang tergabung di MBS atau jika MBS di jaminkan. Standarisasi yang dihasilkan dari indeks ini mempermudah institusi keuangan untuk menilai di subprime market.

Fungsi rating agency di pasar mortgage sekunder tidak hanya berasal dari rating MBS. Banyak MBS yang menemukan cara sendiri ke institusi keuangan, dan agency rating secara jelas berada dalam posisi ideal untuk merating hutang mereka. Menurut Laporan Lehman Brothers, pecahan/turunan dari MBS security  di tangani oleh entitas Collateral Debt Obligation (CDO)  pada tahun 2007.  CDO yang legal di buat oleh Bank Investasi dan terdaftar di “Tax Heaven” area.

Sangat umum CDO menangani asset CDO lain nya, dan CDO juga aktif di pasar derivative. Berdasarkan Indeks ABX-HE,  CDO Merrill Lynch (Norma) menjual asuransi atas kerugian Tranched MBS dengan rating BBB. Fitch, S&P and Moody memberikan rating tranches tertinggi yaitu 75% atas nilai Norma di tahun 2007. Magnetar membeli tranches ini dan melakukan hedging dengan membeli MBS dengan rating tranches AAA.

CDO cenderung memiliki long term debt. Sebagai alternative, beberapa commercial Bank menciptakan institusi yang bisa membeli MBS dari dana yang berasal dari short term commercial paper. Dan rating agency di perlukan untuk menaikkan rates.

Citibank memperkenalkan Structure Investment Vehicle (SIV), yang juga bergantung pada commercial paper, dan memerlukan rating. Namun sponsoring bank line creditnya lebih kecil dan tidak  jadi satu dengan investor.  Regulator memperbolehkan untuk tidak mencatat SIV dari balance sheet.

The Rise in Foreclosures

Pada saat peminjam tidak dapat membayar cicilannya pada periode tertentu, maka pihak yang memberi pinjaman dapat berinisiatif untuk melakukan penyitaan. Kecuali peminjam melakukan pembayaran yang cukup untuk kembali menjadi peminjam dengan melakukan pembayaran yang lalu sekaligus biaya keterlambatan atau peminjam melakukan perjanjian dengan yang meminjamkan dalam hal melakukan lelang. Peminjam dapat diusir dari rumah yang bersangkutan.

Berdasarkan survey, keseluruhan rate jaminan penyitaan barang jatuh dari 1,23% pada Q2 2002 menjadi 1,08% di Q1 2005.  Diatas periode yang sama sebagian kecil dari pinjaman yang telah jatuh tempo dan belum dibayar turun dari 4,77% menjadi 4,31%. Analisis ini membingungkan dimana harapan yang ditimbulkan dalam pinjaman yang berisiko tinggi mendorong menjadi meningkat. Satu penjelasan yang ditawarkan dalam penilaian harga rumah memberikan peminjam untuk mengkaji ulang pinjaman yang tidak memberikan hasil. Penjelasan yang berhubungan ketika peminjam memiliki beberapa saham di rumah mereka, mereka memiliki persetujuan untuk menjual rumah mereka dengan membatalkan kepemilikannya dan hasil penjualan tidak dilaporkan sebagai jenis penyitaan.

Penyitaan dan pelanggaran meningkat selama tahun 2006 dan 2007. MBA melaporkan statistic akibat dampak tersebut sebagai berikut :

Tingkat pelanggaran

Q4 2006 : 4,95%

Q3 2007 : 5,59%

Q4 2007 : 5,62%

Tingkat penyitaan

Q4 2006 : 1,19%

Q4 2007 : 2,04%

Perusahaan RealtyTrac bergelut dengan bidang spesialisasi dalam membantu pembeli-pembeli potensial untuk menemukan barang-barang hasil sitaan, mulai sejak munculnya isu-isu bahwa akan meningkat penyitaan-penyitaan secara dramatis. Pada Desember 2007, MBA mengumumkan bahwa sementara jenis pinjaman prime hanya 0,79% terkena kasus penyitaan pada Q3 tahun 2007, pinjaman subrime sebesar 6,89%. Pada tempo yang sama, Federal Reserve Bank of Boston juga mempelajari bahwa sekitar 20% pinjaman yang dibiayai dengan jenis subprime akan berakhir dengan proses penyitaan. Penelitian menunjukkan bahwa penyitaan  umumnya terjadi di lingkungan rumah dimana harga rumah merosot lebih jauh, diperkirakan jika harga rumah lebih jatuh, maka penyitaan akan meningkat.

Keadaan ekonomi dan permasalahan dari penyitaan barang jaminan sangatlah besar.  Peminjam sering kali tercengang ketika melihat hutang yang membengkak di proses penyitaan barang, sebagai pemberi pinjaman memberikan biaya yang sangat besar ketika peminjam telat membayar tagihan yang jatuh tempo. Kebanyakan peminjam kehilangan rumahnya dan hal itu merupakan pukulan yang sangat besar bagi peminjam. Ada beberapa peminjam menganggap hal ini sebagai kegagalan.

Dalam masa penyitaan, perbaikan rumah sering diabaikan, sehingga harga jual pasar untuk rumah tersebut rendah. Kemarahan peminjam dapat menyebabkan kerusakan pada properti tersebut sebelum mereka diusir. Sejak pembeli dalam pelelangan barang sitaan, mereka berani membayar properti tersebut seperti apa adanya (tidak terlalu bagus). Sebagai hasilnya, bank-bank sering menawarkan barang-barang sitaan mereka setelah penyitaan selesai. Berdasarkan catatan dari RealtyTrac, bank-bank melakukan hal tersebut pada bulan Oktober dan November 2007 sebanyak 50.000 buah. Barang-barang sitaan ini kemudian mengendap dalam keadaan kosong, dapat rusak dan mengundang kriminal.

Kehancuran menimpa komuniti-komuniti seperti Cleveland dan Detroit. Sebagian besar kota-kota ini menolak untuk waktu tertentu dan naik turunnya penyitaan barang mengalami perubahan di kalangan rakyat menengah kebawah, dapat meminjam paling sedikit 1000 dollar. Kebanyakan group imigrant sangat terpengaruh, sepertinya grup ini telah menerima ketidakproposionalan pinjaman. Secara Nasional penyitaan sangatlah tinggi di daerah-daerah konstruksi seperti Florida dan California. Dimana Stockton menunjukkan daerah tertinggi penyitaan barang di USA. Penyitaan barang tidak hanya merugikan pemilik rumah sendiri tetapi juga merugikan penyewa.

Dengan memberikan biaya substansial, mungkin dapat dibayangkan bahwa orang yang meminjamkan dan peminjam mendapatkan pilihan alternative di dalam pengaturan. Kemungkinan pertama adalah menjual rumah secara damai sebelum penyitaan dengan orang yang meminjamkan dengan memberikan selisih nilai antara jumlah pada saat menjual dan jumlah pinjaman sekarang. Atau dengan membiarkan si peminjam tetap tinggal di dalam rumah tersebut dan dilakukan pengurangan pembayaran. Orang yang meminjamkan sering mengklaim bahwa mereka melakukan negosiasi dengan peminjam, tetapi juga tidak mengetahui  bahwa dengan meningkatnya volume penyitaan melebihi kapasitas negosiasi mereka. Peminjam, juga sering frustasi karena tidak bertanggungjawabnya orang yang meminjamkan. Sesungguhnya, jumlah peminjam tidak tahan untuk menipu dimana mereka membayar orang untuk melakukan negosiasi ulang tentang kepemilikan dengan orang yang meminjamkan.

Turmoil in Global Financial Markets

·         Perusahaan pertama yang menderita dari peningkatan penyitaan barang jaminan adalah pihak yang menerbitkan mortgage. Banyak dari mereka menggunakan shortterm fund untuk mengatasi kebutuhan financial mereka dan menghadapi cash squeeze thn 2007, dimana rate untuk pinjaman subprime jauh diatas jangkauan.

·         Tekanan dari kreditor membuat New Century (second largest suprime lender) menutup fasilitas peminjaman bulan Maret 2007.

·         Awal Agustus 2007, banyak pengamat meratapi terjadinya credit crunch dan subprime crisis. Sektor perumahan melemah dan mempengaruhi pertumbuhan ekonomi (juga terkait dengan inflasi).

·         European Central Bank (ECB) menentukan target tingkat suku bunga dan menetapkan interest rate pada Juni 2007 sebesar 4%. Pada 8 Agustus, interest rate sempat mencapai 4,7% dan akhirnya ECB mengucurkan dana $129 milyar dalam keadaan darurat. Disini dilihat mulai adanya  keterlibatan bank central dalam menghadapi masalah financial yang terkait dengan masalah US mortgage.

·         Tidak dapat dielakkan bahwa tingkat suku bunga dalam satu malam menembus batas, LIBOR membentuk suatu pola yang aneh (lihat lampiran 7). Hal ini terkait dengan adanya kontradiksi dari pemimpin Eropa yang mengklaim beberapa minggu sebelumnya, bahwa bank-bank di Eropa terimbas dengan efek subprime mortgage di US.

·         Salah satu contoh bank yang menerima akibat subprime mortgage adalah IKB, German bank, yang mayoritas sahamnya dimiliki oleh bank pemerintah KfW. IKB membuat suatu off balance sheet yang disebut Rhineland yang memasang taruhan cukup besar di US mortgage. Saat Rhineland kesulitan untuk meningkatkan dana pada sekuritas-sekuritasnya, Rhineland balik ke IKB yang juga kekurangan dana. Pada 3 Agustus, akhirnya pemerintah German ikut campur untuk menyelamatkan banknya dengan menyuntikkan dana ke KfW.

·         Masalah juga terjadi pada BNP Paribas. BNP merupakan bank yang mempunyai asset utamanya tersebar di seluruh wilayah Eropa. BNP mengumumkan bahwa mereka sedang tergantung pada pemenuhan janji dari 3 sumber pendanaan yang terkait dengan subprime mortgage di US.

·         Rating agencies akhirnya menurunkan rating sebagian besar MBS dan CDO dan bank-bank besar seperti HSBC dan Citibank membeli kembali SIV mereka ke neraca intern.

·         Canadian Bank, CIBC, memperingatkan para investor akan adanya kerugian yang sangat besar saat ACA, perusahaan rekanannya dalam proses hedging telah menemukan bahwa bond-bond atau obligasi-obligasi yang diterbitkannya telah jatuh menjadi junk bond

·         Bank-bank yang menderita kerugian membutuhkan suntikan modal agar dapat bertahan. Beberapa mendapatkan bantuan dari luar negeri terutama dari perusahaan-perusahaan yang dikontrol pemerintah di negara yang justru masih surplus. Contohnya Abu Dhabi membeli saham dari Citigroup, pemerintah Cina membeli Bear Stearns dan Morgan Stanley, pemerintah Singapura menginvetasikan dananya di Merrill Lynch dan UBS.

·         Diluar keadaan perbankan, terjadi ketegangan sistem finansial dimulai sejak Agustus, yaitu :

a.    Ketegangan di pasar MBS dan CDO. Index ABX-HE mengalami kejatuhan. MBS market dibekukan dan sangat sulit memperdagangkan MBS meskipun ratingnya AAA.

b.    Volume asset backed commercial paper turun 30% dan terjadi peningkatan volatilitas money market yields. Perbedaan annual yield antara 30 days commercial paper dengan treasury bills yang biasanya berada pada 25-50 basis point pada awal tahun melebar menjadi 155 basis point pada 28 Agustus dan pernah mencapai 365 basis point pada 20 Agustus.

·         Laporan lehman Brothers manyatakan bahwa subprime loans bernilai sekitar $1,2 trilyun. Jika harga rumah konstan, credit losses diperkirakan bernilai $110 Milyar. Jika asumsinya 30-35% harga rumah turun maka lossesnya bernilai $240 Milyar.

·         Pada bulan Desember, index MBS peringkat AAA diperdagangkan pada nilai 70% dari par valuenya

·         Kekhawatiran lainnya adalah bentuk kredit lain seperti kartu kredit juga akan terimbas. Selain itu, sistem financial juga berada dalam tingkat leverage yang tinggi. Tingkat utang Wall Street Firms meningkat dari $300 Milyar pada tahun 2000 menjadi $1,4 Trilyun pada July 2007.

·         FED (Federal Reserve) menghadapi dilema dalam menentukan tingkat suku bunga. Di satu sisi, Wall Street Frim menginginkan agar bunga diturunkan, sehingga roda perekonomian bisa kembali berputar. Di lain pihak, beberapa pengamat melihat bahwa jika bunga diturunkan akan  menyebabkan kebobrokan moral yang akan membahayakan kembali orang-orang yang terkena krisis subprime mortgage. Kebijakan keuangan FED mengatakan bahwa pada saat nilai asset naik, kebijakan tsb tidak berhubungan erat dengan nilai asset tetapi saat harga asset turun di bawah  nilai wajarnya maka kebijakan ekonomi FED akan berusaha untuk menetralkannya. Akan tetapi performance kebijakan moneter dari FED bias akibat terjadinya inflasi.

·         Dari sudut pandang pihak yang menginginkan bunga turun, mereka beragumen bahwa bunga diturunkan untuk mencegah resesi. FED seharusnya fokus pada sistem kesehatan keuangan dan dapat mengukur kriteria kesehatan tersebut. FED seharusnya bisa melihat keadaan dengan terjadiya inflasi dan berusaha mencari langkah-langkah perbaikan untuk membangun kembali pasar keuangan.

·         FED tetap mempertahankan rate pada 5,25% sampai 18 September. Sehubungan dengan banyaknya komplain akhirnya FED menurunkan rate menjadi 4,25% pada 21 Januari 2008.

·         Kebijakan yang diambil oleh Fed adalah secara terus menerus menurunkan tingkat suku bunga, dan menjaga inflasi untuk tidak jauh dari targetnya.

·         Kebijakan-kebijakan yang dilakukan FED pada 17 Maret 2008 :

a.    JP Morgan mengakuisisi Bear Staerns

b.    FED membentuk “Term Securities Lending Facility” untuk mendukung 28 day loans kepada bank-bank investasi. Terhadap asset-asset, FED akan memberlakukannya sebagai aktiva berharga yang dijadikan jaminan untuk pemberian loan baru ini dan mempunyai rating AAA MBS.

·         Meskipun tingkat bunga sudah diturunkan kembali, tetap terjadi keresahan resesi karena penyitaan barang jaminan tetap terjadi. Pemerintahan Bush pernah mengumumkan bahwa rates akan dibekukan pada beberapa ARM, tetapi pembekuan rate ini hanya berlaku bagi peminjam yang masih membayar dan mempunyai modal kurang dari 3% di rumahnya. Akan tetapi ide ini mendapat banyak kritikan karena hanya sedikit orang yang bisa tertolong. Banyak orang yang menentang kebijakan ini karena kebijakan ini hanya akan membantu orang-orang yang mampu melakukan refinancing.

·         Menurut Badan Pembuat Undang-Undang, pemerintah dapat menyediakan government loan atau hibah/sokongan dana untuk membantu orang-orang kesulitan. Beberapa juga berpendapat untuk meningkatkan jumlah mortgage yang mampu dibeli kembali oleh GSE dan mempermudah pembatasan-pembatasan yang diterapkan FHA. Akan tetapi ide ini juga mendapat perlawanan karena meskipun DP sudah diturunkan dari 3% menjadi 1,5%, FHA tetap berpendapat bahwa loan yang dikeluarkan oleh lembaga-lembaga private tsb yang sebetulnya melakukan pelanggaran dan mereka senang jika terjadi gagal bayar dan terjadi penyitaan.

·         House Judiciary Committee secara paralel juga berusaha untuk mengurangi pembayaran cicilan jika nilai kredit yang belum dilunasi (outstanding value) lebih besar daripada nilai rumah itu sendiri. Akan tetapi lembaga yang mengeluarkan mortgage menentang kebijakan ini dengan alasan bahwa hal ini akan meningkatkan cost of borrowing.

·         Sebetulnya sudah ada usulan undang-undang dari House and Senate untuk mengatur industri mortgage itu sendiri yang bertujuan untuk mengurangi peningkatan “Predatory Lending”. Grup advokat seperti Centre of Responsible Lending melakukan kampanye untuk memperkuat hukum anti predatory sepanjang masalah subprime boom. Selama mereka menerima beberapa hukum negara baru, yang termasuk salah satunya di North Carolina pada tahun 1999 dan di Georgia pada tahun 2002, permohonan mereka kepada federal officials tidak didengar. Mengambil sudut pandang yang berlawanan, VP Dick Cheney membubarkan aturan yang menentang predatory lending dengan dasar bahwa kita tidak mau mencampuri dasar dari cara kerja pasar.

·         Usulan UU yang disampaikan di depan kongres dengan tujuan untuk memperkuat hukum tahun 1994 yang disebut HOEPA (Home Ownership and Equity Protection Act), yang melarang praktek pemberian pinjaman dengan cicilan tinggi. Definisi high cost sendiri di sini adalah pinjaman dengan interest rate lebih dari 8% di atas comparable treasury rate. Akan tetapi faktanya, subprime loans tidak masuk dlm persyaratan tersebut.

·         Perjuangan FED untuk mengusulkan UU HOEPA tsb mendapat perlawanan dari industri mortgage itu sendiri. Sebetulnya usulan UU baru dan Predatory Lending ini mirip. Salah satu penyebab pertentangan ini adalah komponen dalam UU bahwa ada persyaratan bagi pembeli subprime mortgage pada pasar sekunder untuk mengambil alih tanggung jawab untuk segala hal yang tidak benar yang dilakukan oleh penerbitnya termasuk penipuan. UU ini juga mensyaratkan para broker untuk bertindak untuk kepentingan pihak peminjam dan melarang broker untuk menggiring pihak peminjam masuk dalam pinjaman dengan beban yang tinggi.

·         Pihak pemberi kredit mengkhawatirkan bahwa adanya kewajiban pemindahan kepemilikan dapat menyebabkan hilangnya pasar. Akan tetapi pihak yang mendukung kewajiban ini berpendapat bahwa meskipun tingkat kesehatan pasar sekunder telah dijaga, selama kewajiban totalnya tetap dibatasi dan partisipan di pasar ini telah diberitahu tentang metode penilaiannya, pihak peminjam siapa saja tetap diterima.

·         Beberapa ekonom Robert Shilller dari Yale Univ dan Andrew Caplin dari NYU memberi solusi dimana kreditur seharusnya menerima apresiasi atas penjualan rumahnya. Kendalanya kreditur tidak akan mau membiayai rumah tersebut kecuali jika mereka menerima biaya sewa sebagai tambahan atas biaya apresiasi rumah terhadap sejumlah uang yang sudah mereka bayarkan di muka. Salah satu usulan untuk mengatasi hal tersebut adalah meningkatkan bagian rumah yang harus diapresiasikan bagi mereka yang lebih lama menempati rumah tersebut.

·         Peran rating agencies juga ditanyakan. Kongres sudah mengajukan usulan UU tahun 2006 untuk mencegah rating agencies memberikan rating yang tinggi dengan cara menerima bayaran dari pihak yang akan di rating. Issue lainnya adalah bagaimana rating tersebut seharusnya digunakan? Rating agencies merupakan wakil pemerintah dalam melakukan supervisi dan pada akhir tahun 2006, peran rating agencies diperluas di bawah pengawasan US Financial Regulator. Basel II, usulan peraturan yang mengatur minimum kebutuhan modal bagi bank umum yang tergantung pada rating eksternal asset bank.

·         Rating agencies membantah keterlibatan mereka dalam melakukan kesalahan rating pada saat subprime boom. Mereka membantah bahwa mereka telah menerima bayaran. Mereka juga menjelaskan bahwa terjadinya penurunan rating pada semester 2 tahun 2007 mengindikasikan bahwa performance dari subrpime mortgage yang diterbitkan tahun 2006 memang jelek. Kemerosotan tersebut masih diselidiki sampai sekarang.

·         Basel II juga memperbolehkan bank untuk menentukan sendiri minimum modal yang dibutuhkan dengan prinsip manajemen risiko. Pada pertengahan tahun 2007, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Lehman Brothers, dan Bear Stearns mengurangi kebutuhan modal yang dapat tetap mempertahankan posisi aman bagi asset-asset mereka. Untuk mengawasi penggunaan model ini, dilakukan :

a.    Membatasi range sekuritas yang dapat dipertahankan oleh highly leverage firms

b.    Mengurangi peran harga pasar karena polanya anomali selama krisis

·         Issue lainnya, bagaimana pemerintah bereaksi terhadap inovasi yang sangat cepat sekali di financial service industry. Industry ini sudah berkembang sedemikian pesatnya dengan munculnya CDO, hedge fund, dan SIV. Apakah institusi baru tersebut perlu diawasi dan diatur? Seandainya dibiarkan berdiri sendiri, apakah regulasi bank dan deposit yang dijamin pemerintah harus berubah sehubungan dengan kesempatan yang ditawarkan oleh lembaga-lembaga baru tersebut?

Kesimpulan

·         Adanya global inbalance dimana AS mengkonsumsi lebih besar daripada kemampuannya.

·         Krisis ekonomi global saat ini disebabkan oleh munculnya kredit perumahan terhadap nasabah tidak layak (subprime) senilai 1,2 Trilyun Dollar yang menjadi kredit macet setelah suku bunga pada tahun 2004 dinaikkan dari 1% menjadi 5,25% pada tahun 2006 dan nasabah tidak meningkat penghasilannya

·         Berkembangnya derivatif keuangan melalui MBS (Mortgage Backed Securities) dan CDO (Collaterallized Debt Obligations) senilai 480 Milyar Dollar yang dijual kepada investor AS dan asing. Pemegang CDO terakhirlah yang berguguran karena terimbas kredit macet.

·         Krisis meluas melahirkan kelangkaan likuiditas sehingga dana tidak mengalir ke sektor riil dan mengakibatkan timbulnya resesi ekonomi karena ekonomi AS yang terbesar di dunia.

Share: